Legalización de edificaciones auxiliares en Cantabria: garajes, trasteros y porches

Legalización de edificaciones auxiliares en Cantabria: garajes, trasteros y porches

En muchos municipios de Cantabria, es habitual encontrar viviendas unifamiliares que, con el paso de los años, han incorporado pequeñas construcciones auxiliares sin haber tramitado la preceptiva licencia urbanística: un garaje adosado al cuerpo principal, un trastero en el jardín o un porche que se cerró progresivamente hasta convertirse en un espacio habitable. La legalización de edificaciones auxiliares en Cantabria es un proceso cada vez más demandado, especialmente cuando los propietarios quieren vender o hipotecar el inmueble y descubren que estas construcciones no constan en el Catastro ni en el Registro de la Propiedad.

Regularizar estas edificaciones no es un trámite menor. Requiere verificar su situación urbanística, comprobar si son legalizables conforme al planeamiento vigente y redactar la documentación técnica necesaria para obtener el reconocimiento municipal. En este artículo se explica el procedimiento, la normativa aplicable y los plazos y costes aproximados que debe conocer cualquier propietario que se encuentre en esta situación.

¿Qué se considera una edificación auxiliar y cuándo necesita licencia?

A efectos urbanísticos, se entiende por edificación auxiliar toda construcción vinculada funcionalmente a una edificación principal pero diferenciada físicamente de ella: garajes exentos o adosados, trasteros, porches, pérgolas con cubierta fija, cobertizos o casetas de jardín, entre otros.

El artículo 195 de la Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria (LOTURCan), establece que cualquier acto de edificación o uso del suelo, incluidas las obras de nueva planta aunque sean de escasa entidad, están sujetas a licencia urbanística previa. Esto incluye la construcción de un simple porche cubierto o un garaje de obra.

Muchos propietarios desconocen que incluso una pergola con cubierta opaca o un cerramiento de fábrica en terraza ya exigen autorización municipal. La normativa no distingue por tamaño, sino por la naturaleza de la actuación: si hay obra de fábrica o se modifica la envolvente del edificio, existe obligación de licencia.

Por otro lado, los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) de cada municipio cántabro —Santander, Torrelavega, Camargo, Piélagos, Castro Urdiales, etc.— establecen condiciones específicas sobre edificabilidad máxima, ocupación en planta, retranqueos y altura. Es fundamental consultar el planeamiento del municipio correspondiente antes de iniciar cualquier trámite, ya que una edificación auxiliar puede ser perfectamente legalizable en un municipio y no serlo en otro por superar los parámetros admitidos.

Procedimiento para legalizar un garaje, trastero o porche sin licencia

El proceso de legalización de un garaje o trastero en Cantabria, o de cualquier otra edificación auxiliar construida sin licencia, sigue estas fases generales:

1. Diagnóstico urbanístico previo

El punto de partida es determinar si la obra es legalizable o no. Para ello, el técnico competente analiza el planeamiento vigente en el momento de redactar el proyecto (no el de cuando se construyó) y verifica si la edificación cumple los parámetros de ocupación, edificabilidad, retranqueos y altura establecidos en el PGOU municipal.

Si la edificación se construyó hace más de cuatro años y no ha sido objeto de expediente de disciplina urbanística, puede beneficiarse del régimen de fuera de ordenación o de asimilación a fuera de ordenación previsto en el artículo 218 de la LOTURCan, que permite su mantenimiento aunque no sea estrictamente legalizable. Consulta el ayuntamiento de tu municipio para conocer cómo se aplica este régimen en tu caso concreto.

2. Redacción del proyecto técnico

Si la legalización es viable, el técnico —ingeniero técnico de edificación u otro profesional habilitado— redacta un proyecto de legalización que incluye memoria descriptiva, planos de estado actual y normativa, cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE) en los aspectos aplicables (seguridad estructural, salubridad, protección contra incendios) y presupuesto de ejecución material.

Para garajes, además, deberá verificarse el cumplimiento del Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT) si existe instalación eléctrica, y, en algunos casos, las condiciones de ventilación según el DB-HS3 del CTE. Los servicios de [edificación](https://www.ingenieriacantabria.com/edificacion) abarcan precisamente este tipo de proyectos de legalización y puesta en conformidad normativa.

3. Solicitud de licencia de legalización

El proyecto se presenta ante el Ayuntamiento competente junto con la solicitud de licencia de obras por legalización. La documentación habitual incluye: instancia de solicitud, proyecto firmado y visado, escritura de propiedad, referencia catastral y, en suelo rústico, informe de compatibilidad urbanística previo.

Plazos orientativos: el Ayuntamiento dispone, con carácter general, de un mes para resolver en el caso de obras menores y tres meses para obras mayores, según la LOTURCan. No obstante, los plazos reales varían según el municipio y la carga de trabajo de los servicios técnicos municipales —consulta el ayuntamiento de tu municipio para obtener información actualizada.

Costes aproximados: las tasas municipales se calculan habitualmente como un porcentaje del presupuesto de ejecución material (entre el 2 % y el 5 % según el municipio). El coste de honorarios técnicos para la redacción del proyecto de legalización de una edificación auxiliar de tamaño medio oscila, orientativamente, entre 600 € y 1.500 €, dependiendo de la complejidad y la superficie.

4. Inscripción en Catastro y Registro de la Propiedad

Una vez concedida la licencia, es necesario actualizar la descripción catastral (mediante declaración de obra nueva ante notario o por vía telemática con la Sede Electrónica del Catastro) e inscribir la edificación en el Registro de la Propiedad, paso imprescindible para reflejar correctamente el inmueble en cualquier operación de compraventa o financiación.

Casos especiales: porches, pérgolas y cierres de terrazas

Legalizar un porche sin licencia en Cantabria es uno de los casos más frecuentes en la práctica profesional. La casuística es muy variada: desde una estructura de madera ligera con cubierta de policarbonato hasta un porche de obra con forjado y pilares de hormigón.

La clave está en si el porche computa como superficie construida a efectos del planeamiento. Generalmente, los porches abiertos en más del 50 % de su perímetro pueden tener un tratamiento diferenciado en algunos PGOU, pero los porches cerrados —incluso parcialmente— se suelen contabilizar como superficie edificada y, por tanto, consumen edificabilidad. Si la parcela ha agotado la edificabilidad máxima permitida, la legalización puede resultar inviable y solo cabría el régimen de asimilación a fuera de

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